תקופת בדק היא התקופה שאחרי מסירת הדירה, שבה הקבלן אחראי לליקוי אלא אם הוכיח שהקונה גרם לו, ומשכה בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי. אחריה באה תקופת אחריות של שלוש שנים, שבה נטל ההוכחה עובר אליכם.
במאמר: ההבדל בין שתי התקופות, טבלת תקופות הבדק לפי סוג ליקוי, ממתי סופרים, מי צריך להוכיח מה, מהי אי-התאמה יסודית ומה קורה כשהתקופות חלפו.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מטיל על מי שמוכר דירה חדשה אחריות לליקויים ("אי-התאמות") שמתגלים בה אחרי המסירה. האחריות מחולקת לשני פרקי זמן עוקבים:
- תקופת בדק – מתחילה כשהדירה מועמדת לרשותכם. משכה משתנה לפי סוג הליקוי ונקבע בתוספת לחוק. בתקופה זו המוכר אחראי לליקוי שהתגלה, אלא אם הוכיח שהוא נגרם בשל מעשה או מחדל שלכם.
- תקופת אחריות – שלוש שנים שמתחילות בתום תקופת הבדק. גם בה המוכר אחראי, אבל רק אם אתם מוכיחים שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
כלומר, ההבדל המעשי אינו בעצם קיום האחריות אלא בשאלה מי צריך להוכיח. מי שרוכש דירה חדשה כדאי שיכיר את הכללים האלה כבר בשלב החוזה, כחלק מההיערכות לעסקת מקרקעין ורכישת דירה.
כמה זמן נמשכת תקופת הבדק לכל סוג ליקוי?
הטבלה שלהלן מציגה את תקופות הבדק לדירות שנרכשו החל מ-6.4.2011, כפי שהן מפורטות באתר כל-זכות על בסיס התוספת לחוק:
| סוג הליקוי | תקופת הבדק |
|---|---|
| ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ליקוי בריצוף ובחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה | שנתיים |
| כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים | 3 שנים |
| ליקוי בפיתוח חצר (שבילים, משטחים, קירות, גדרות, מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), וכן שקיעות | 3 שנים |
| כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי | 3 שנים |
| כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים | 4 שנים |
| כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות | 4 שנים |
| סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | 7 שנים |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית | שנה אחת |
לכל שורה בטבלה מצטרפות שלוש שנות אחריות. כך, למשל, בכשל באיטום תקופת הבדק היא ארבע שנים, ואחריה שלוש שנים נוספות שבהן נטל ההוכחה עליכם. את הפירוט המלא אפשר לקרוא בדף אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה באתר כל-זכות.
מה לגבי דירות שנרכשו לפני אפריל 2011?
לדירות שנרכשו לפני 6.4.2011 חלה רשימה קודמת, עם ניסוח ותקופות שונים בחלקם. לפי כל-זכות, ברשימה זו:
- צנרת, כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
- חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – 3 שנים.
- מכונות, מנועים ודוודים – 3 שנים.
- קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – 3 שנים.
- שקיעת מרצפות בקומת קרקע, וכן בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין – 3 שנים.
- סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים.
- קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – 7 שנים.
- כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית – שנה אחת.
לכן, לפני שבודקים אם ליקוי מסוים עדיין בתקופת הבדק, צריך לברר קודם כול מתי נרכשה הדירה.
ממתי מתחילים לספור את התקופות?
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, כלומר במסירת החזקה, ולא ביום חתימת החוזה או ביום קבלת המפתח לצורך מדידות. תקופת האחריות מתחילה מיד בתום תקופת הבדק של אותו ליקוי, ולכן מועד תחילתה שונה מליקוי לליקוי.
שמרו את פרוטוקול המסירה ואת כל ההתכתבות עם הקבלן. התאריך שבפרוטוקול הוא נקודת המוצא לכל החישובים. הכללים רלוונטיים גם למי שמקבל דירה חדשה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, אך שם כדאי לבדוק מה נקבע בהסכם עם היזם.
על מי מוטל נטל ההוכחה בכל תקופה?
- בתקופת הבדק – די בכך שהליקוי התגלה. המוכר הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל שלכם, למשל שימוש לא סביר או שינויים שביצעתם.
- בתקופת האחריות – אתם צריכים להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. בפועל הדבר מצריך בדרך כלל חוות דעת של מומחה.
- אחרי תקופת האחריות – האחריות לפי החוק נשארת רק לאי-התאמה יסודית, כמפורט בהמשך.
בנוסף, בלי קשר לתקופות, המוכר מפר את חיוביו אם הדירה או דבר שבה שונים מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה, או אם לא מסר אזהרות והוראות תחזוקה ושימוש שהיה עליו למסור.
מהי אי-התאמה יסודית ולמה היא שונה?
החוק מגדיר אי-התאמה יסודית כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע, הנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו. מדובר בליקויים בשלד עצמו, ולא בליקויי גמר.
כאשר מתגלה אי-התאמה יסודית שבגללה הדירה אינה מתאימה לייעודה, המוכר אחראי לה גם אם התגלתה לאחר תקופת האחריות. זו הסיבה שהשורה האחרונה בטבלה מחריגה במפורש את אי-ההתאמה היסודית מתקופת הבדק של שנה אחת.
מתי צריך להודיע לקבלן על הליקוי?
התקופות שבטבלה אינן פוטרות אתכם מהחובה להודיע בזמן:
- ליקוי שאפשר היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשותכם – יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה מאותו מועד.
- ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה – יש להודיע עליו בתוך זמן סביר לאחר שהתגלה.
כשהליקוי ניתן לתיקון, עליכם לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועליו לתקן בתוך זמן סביר. מומלץ להודיע בכתב ולתעד את הליקוי. אם הקבלן מסרב לתקן, אפשר לפי כל-זכות להגיש תלונה למשרד הבינוי והשיכון או לפנות לבית המשפט. כשהליקוי גרם גם נזק לתכולה או לרכוש, ייתכן שתהיה רלוונטית גם תביעת ביטוח בגין נזקי רכוש.
מה קורה אחרי שתקופת הבדק ותקופת האחריות חלפו?
בליקוי שאינו יסודי, חלוף שתי התקופות מצמצם מאוד את האפשרות להסתמך על חוק המכר (דירות) כדי לחייב את המוכר. עם זאת, כדאי להבחין בין שני דברים שונים: מועד גילוי הליקוי ומועד הגשת התביעה. תקופות הבדק והאחריות עוסקות במועד שבו הליקוי התגלה. המועד האחרון להגשת תביעה נקבע לפי דיני ההתיישנות הכלליים, ואופן חישובו תלוי בנסיבות, בין היתר בשאלה מתי התגלה הליקוי.
לכן ליקוי שהתגלה בתוך תקופת הבדק והודעתם עליו בזמן אינו "פוקע" ביום שבו התקופה מסתיימת, אך גם אין להשתהות. מי שמתלבט אם עוד אפשר לפעול כדאי שיבדוק זאת מוקדם ככל האפשר.
האם הקבלן יכול לקצר את התקופות בחוזה?
לא. החוק קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. חוזה יכול להאריך את תקופת הבדק או להרחיב את אחריות המוכר, אך לא לקצר או לצמצם אותן, גם אם הסכמתם לכך בחתימתכם.
שאלות ותשובות נפוצות
מהי תקופת בדק בדירה חדשה?
תקופת בדק היא פרק הזמן שמתחיל עם העמדת הדירה לרשות הקונה, ובו המוכר אחראי לליקויים שהתגלו אלא אם הוכיח שהם נגרמו בשל מעשה או מחדל של הקונה. משך התקופה נקבע בתוספת לחוק המכר (דירות) לפי סוג הליקוי, ונע בין שנה לשבע שנים.
כמה זמן נמשכת תקופת האחריות של הקבלן?
תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים ומתחילה בתום תקופת הבדק של אותו ליקוי. בתקופה זו הקונה הוא שצריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
ממתי מתחילים לספור את תקופת הבדק?
הספירה מתחילה במועד העמדת הדירה לרשות הקונה, כלומר במסירת החזקה בדירה, ולא במועד חתימת החוזה. לכן חשוב לשמור את פרוטוקול המסירה ואת התאריך שמופיע בו.
האם אפשר לוותר בחוזה על אחריות הקבלן לליקויים?
לא. החוק קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. סעיף בחוזה שמקצר את תקופת הבדק או מצמצם את אחריות המוכר אינו אמור לגבור על הוראות החוק, גם אם הקונה חתם עליו.
מה קורה אם התגלה ליקוי אחרי שתקופת הבדק ותקופת האחריות הסתיימו?
אם מדובר באי-התאמה יסודית, כלומר ליקוי בחלקי הבניין הנושאים שנוגע ליציבות ולבטיחות ושבגללו הדירה אינה מתאימה לייעודה, המוכר אחראי גם לאחר תקופת האחריות. בליקויים אחרים המצב מורכב יותר, ויש לבדוק גם את שאלת ההתיישנות מול עורך דין.
צריכים עורך דין בתחום ליקויי בנייה ומקרקעין?
אם התגלה ליקוי בדירה ואינכם בטוחים באיזו תקופה אתם נמצאים, על מי נטל ההוכחה או אם עוד אפשר לפעול, כדאי להתייעץ עם עורך דין שעוסק בתחום. באינדקס עורכי הדין של LawZone אפשר לאתר עורכי דין לפי תחום עיסוק ואזור.
המידע המופיע במאמר זה נכתב על ידי צוות המערכת של LawZone למטרות מידע כללי בלבד. אין לראות בתוכן זה ייעוץ משפטי מקצועי ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות משפטיות. לקבלת ייעוץ משפטי המותאם לנסיבותיך, פנה לעורך דין מוסמך.
